Le marché immobilier de l'ancien

Le marché immobilier de l’ancien

Comme annoncé, les ventes dans l’immobilier ancien ont fortement ralenti en 2023, les Notaires tablent sur une baisse nationale du nombre de transactions de l’ordre de -18%.

Les causes en sont principalement la hausse continue et rapide des taux d’intérêt (passant de 2,62% en janvier 2023 à 4,22% en moyenne en novembre), conjuguée à un durcissement des conditions d’octroi du crédit et à une inflation qui ampute considérablement le reste à vivre des ménages, les contraignant à surseoir ou renoncer à leur projet immobilier.

Dans ce contexte, le prix moyen au m² ne baisse que trop peu sur le plan national : -1,7% pour les maisons et -3,4% pour les appartements. Pour acheter, les acquéreurs renoncent à quelques m². Cela contribue à réduire le montant moyen d’une transaction, mais cette baisse n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de retrouver une vraie dynamique.

Que s’est-il passé en France en 2023 ?

Une baisse du nombre de transaction de  -15,5% pour les maisons et -16,6% pour les appartements.

Le prix moyen au m² est de 2 575€ pour les maisons, soit une baisse de 1,7% sur 12 mois et 4 141€ pour les appartements, soit une baisse de 3,4% sur 12 mois.

Le montant moyen d’une acquisition a lui aussi baissé, il est actuellement de 278 169 € pour les maisons soit -3,5% sur 12 mois et 226 909€ pour les appartements soit -5,4% sur 12 mois.

La superficie moyenne du bien acheté a diminué de 2,2 m² pour une maison et de 0,6 m² pour un appartement.

Le délai de vente s’est quant à lui allongé de 8 jours pour les maisons (92 jours au total) et de 14 jours pour les appartements (91 jours au total).

Pour conclure, le financement par emprunt a reculé de 1,7% sur l’année et la durée moyenne du crédit s’est allongée avec un emprunt sur 21,7 ans soit 1,4% de plus sur l’année. L’apport personnel a continué d’augmenter en 2023 et atteint un niveau jamais égalé.

Qu’avons-nous appris en 2023 ?

1. Comme prévu, la désolvabilisation des acquéreurs par la hausse des taux de crédit a fait chuter les volumes de vente.
2.   Contre toute attente, les prix n’ont que très peu baissé et n’ont pas dégrisé le marché.
3.   La régionalisation des marchés n’est plus une option mais une norme.
4.   Le volume de la demande a beaucoup chuté. Les acheteurs s’autocensurent.

Un marché de vendeurs exigeants ! C’est eux, et eux seuls qui influenceront l’ajustement des prix ou non. On peut distinguer 3 catégories de vendeurs : 

• Les vendeurs contraints : ceux qui ont une échéance pour vendre, qu’elle soit personnelle, professionnelle ou financière. Ils devront ajuster nécessairement leur prix pour vendre.
• Les vendeurs incertains : ils sont majoritaires aujourd’hui. Ce sont celles et ceux qui s’interrogent sur le bien-fondé de vendre ou de ne pas vendre. Vendre pour acheter quoi, et à combien ? Pour louer ? Ils décideront de vendre, soit par contrainte, soit par opportunité ou par choix en fonction d’un ou plusieurs événements qui les guideront.
• Les vendeurs opportuns : ceux qui pensent qu’il y a toujours un acheteur pour tout et à n’importe quel prix. Ceux-là sont hors marché.

 Que pouvons-nous espérer de 2024 ? 

Tout d’abord, politiquement : une loi logement qui prendra réellement en compte les problématiques du logement en France de manière objective, pragmatique et non dogmatique. Elle aura nécessairement à traiter les 3 sujets suivants : 

• Sortir le marché du logement neuf de l’impasse dans lequel il se trouve : aménagement du territoire, défiscalisation, coûts de construction, logements sociaux, avantages fiscaux…
• Rétablir de manière factuelle le statut de bailleur privé et le valoriser.
• Fluidifier les transactions dans l’ancien en maintenant des conditions d’accès au crédit acceptables tant au niveau des taux que de la réglementation.

Ensuite, économiquement : Un recul de l’inflation comme annoncé pour 2024 entre 2,6% et 3,4% pourrait restituer un peu de pouvoir d’achat aux Français. Un marché de l’emploi qui reste toujours tonique avec un taux de chômage toujours maîtrisé.

Et enfin, contextuellement : Dédramatiser la situation du marché de l’immobilier. Il s’est quand même réalisé presque 900 000 ventes en 2023, revenant à un niveau assez comparable à celui de 2019-20.

Désinhiber les acquéreurs qui s’autocensurent en considérant qu’ils ne trouveront jamais un crédit pour leur logement (60% des Français pensent cela). En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’en 2023 pour purger certains excès de ces dernières années. Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs et permettre à nouveau aux Français de concrétiser leur rêve de propriétaires.

En clôture, l'année 2023 a façonné le marché de l'immobilier ancien comme un tableau dynamique, mêlant défis et opportunités. Dans cette toile en constante évolution, l'immobilier ancien demeure un domaine où la prudence et la vision à long terme s'entremêlent.

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