L'optimisation fiscale immobilière

La fiscalité française est considérée comme extrêmement élevée. Il est toutefois envisageable de la réduire légalement en utilisant l'optimisation fiscale.

Et vous, vous parlez de l'optimisation fiscale? 

L'optimisation fiscale immobilière implique l'emploi de mesures légales visant à réduire la
fiscalité associée à vos biens immobiliers. Elle repose sur la mise en œuvre des règles en
vigueur afin de diminuer la charge fiscale sans commettre d'infraction. La notion d'optimisation fiscale est étroitement liée à la gestion du patrimoine. Donc, selon le patrimoine que vous possédez et vos revenus, il existe certaines possibilités fiscales ou des placements qui vous permettent de diminuer votre contribution fiscale.

→ Il est important de différencier l'optimisation fiscale et la défiscalisation immobilière qui
ont des buts différents. L'objectif principal de la défiscalisation est de réduire les impôts en
utilisant des mesures comme Pinel ou Malraux, tandis que l'optimisation fiscale est une
approche globale et étendue qui peut nécessiter des stratégies plus particulières. Ces
mesures comprennent la création de sociétés ayant un régime fiscal avantageux ou la
réorganisation de la succession pour diminuer les droits de succession, et l'objectif est de réduire la charge fiscale totale par le biais de différentes juridictions.

1. Défiscalisation
Voici les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettant de réduire
vos impôts tout en faisant des investissements judicieux. On retrouve tout d’abord la Loi Pinel, qui offre des avantages fiscaux pour l'acquisition de biens neufs à louer, proposant des réductions d'impôt avec des taux de 9%, 12% ou 14% en fonction de la durée de location (disponible jusqu'à la fin de 2024), ainsi que le Pinel Outre-Mer offrant des taux de réduction encore plus élevés, pouvant atteindre 25%. Si vous êtes imposé à un taux élevé, le Dispositif Monuments Historiques peut s'avérer particulièrement bénéfique, car il permet de déduire entièrement les frais de rénovation d'un bien classé. La Loi Denormandie, de son côté, se concentre sur la restauration de biens anciens, permettant de déduire jusqu'à 21% du coût total des travaux sous certaines conditions. Enfin, selon la Loi Malraux, les travaux de rénovation prenant place dans des zones protégées peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 30%, avec un plafond de dépenses de 100 000 €.

2. L’investissement dans l’économie réelle
Dans l’optique d’amener les Français à investir leur épargne dans l’économie réelle afin de participer au financement des entreprises, l’État a mis en place différents fonds tels que les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) et les fonds d’investissement de proximité (FIP et FIP Corse). Ces fonds sont soumis à une réduction d'impôt à l'entrée pouvant atteindre 30% et déductible l'année suivante.

3. Optimisation fiscale de l’IFI
Il vous est également possible de réduire le montant de votre impôt sur la fortune immobilière en procédant à la donation de l’usufruit d’un bien ou en achetant des biens immobiliers en nue-propriété.

4. Optimisation fiscale des droits de succession

- L’assurance-vie : Avant 70 ans, il est possible d'effectuer des versements sur
l'assurance-vie afin que vos bénéficiaires puissent profiter d'une réduction de 152 500€ au plus lors de la succession.- La donation : Chaque parent a la possibilité de verser 100 000 € à chacun de leurs enfants tous les 15 ans sans avoir à payer d'impôts à l'administration fiscale.

- Mise en place d'une SCI : En ce qui concerne la transmission de vos biens immobiliers, vous avez la possibilité de démembrer des parts de la Société Civile Immobilière dans l'optique de minimiser les droits de succession.

5. Exploitation de l’assurance-vie pour l’optimisation fiscale
Saviez-vous que l’assurance-vie offre une fiscalité avantageuse après 8 années de détention ? Après cette période, les retraits en cas de sortie de capital sont soumis à un abattement annuel de 4 600 euros pour un individu célibataire (9 200 euros pour un assuré
marié ou pacsé). En signant un contrat d'assurance-vie, vous avez la possibilité de récupérer
le capital investi et de percevoir jusqu'à 4 600 euros d'intérêts sans avoir à payer d'impôts au bout de 8 ans.

→ Voici quelques stratégies d’optimisation à adopter afin d’améliorer la rentabilité de vos
investissements :

- Choisir un régime adapté : Chaque investisseur a la possibilité de sélectionner un
régime fiscal approprié en fonction de sa situation et de ses objectifs, comme le
régime réel qui permet de réduire considérablement les dépenses pour les propriétaires de biens à revenus locatifs élevés.

- Rénovation et élévation du bien : L'investissement dans les travaux de rénovation
permet d'accroître la valeur de votre bien tout en générant des avantages fiscaux. Il
est possible de soustraire les frais de rénovation du revenu foncier imposable, entraînant une diminution de l'impôt sur les plus-values à la revente.

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